Tài Trợ Khoản Thanh Toán Bàn Giao 70%: Những Điều Cần Chuẩn Bị

Một kế hoạch thanh toán như ưu đãi 20:70 của Danube — 20% khi đặt cọc, 0% trong thời gian xây dựng, 70% khi bàn giao — khá đơn giản cho đến khi bạn đến bước cuối cùng: một khoản thanh toán duy nhất cho phần lớn giá trị bất động sản, đến hạn khi bạn nhận chìa khóa. Dưới đây là những gì thực sự cần thiết, và cách các quy định thế chấp của UAE áp dụng cho khoản này.

Khoản 70% không nhất thiết phải là tiền mặt

Hầu hết người mua với khoản thanh toán bàn giao lớn đều tài trợ bằng khoản vay thế chấp thay vì trả tiền mặt. Vào thời điểm đó, bất động sản đã hoàn thiện và có giấy chứng nhận quyền sở hữu, do đó đủ điều kiện vay thế chấp tiêu chuẩn dành cho bất động sản đã hoàn thiện — bạn không bị giới hạn ở khoản tài trợ từ chủ đầu tư tại giai đoạn này.

Quy định thế chấp của UAE có ý nghĩa gì đối với các con số của bạn

Quy định của Ngân hàng Trung ương UAE giới hạn tỷ lệ khoản vay trên giá trị tài sản (LTV) đối với người mua nước ngoài mua bất động sản đầu tiên tại UAE ở mức 80% đối với bất động sản có giá trị từ 5 triệu AED trở xuống, và 70% đối với bất động sản có giá trị cao hơn ngưỡng này. Tỷ lệ 80%/70% đó được tính trên giá trị bất động sản, không phải trên khoản thanh toán bàn giao còn lại của bạn — điều này quan trọng vì khoản đặt cọc 20% của bạn đã được tính vào vốn chủ sở hữu, nhưng bạn vẫn cần đủ điều kiện độc lập cho khoản vay và vượt qua các kiểm tra về thu nhập và tỷ lệ nợ của ngân hàng tại thời điểm bàn giao, chứ không phải tại thời điểm đặt cọc.

Bên cạnh khoản vay, kể từ ngày 1 tháng 2 năm 2025, các ngân hàng UAE không còn tài trợ phí DLD 4% hoặc hoa hồng môi giới như một phần của khoản vay thế chấp — các khoản này phải được thanh toán bằng tiền mặt cùng với khoản trả trước của bạn. Tổng số tiền mặt cần thiết tại thời điểm bàn giao, ngoài khoản tài trợ, thường vào khoảng 6–7% giá trị bất động sản chỉ riêng cho các khoản phí này. Xem bài phân tích của chúng tôi về phí DLD, Oqood và những gì một khoản miễn giảm thực sự bao gồm để có bức tranh chi phí đầy đủ.

Chuẩn bị trong giai đoạn xây dựng

Vì một kế hoạch như 20:70 không có khoản trả góp nào đến hạn trong thời gian xây dựng, đây chính là thời điểm để thực hiện các bước chuẩn bị mà ngân hàng sẽ yêu cầu khi bàn giao, thay vì để đến khi khoản thanh toán đến hạn mới thực hiện:

• Xin phê duyệt trước khoản vay thế chấp từ sớm trước khi bàn giao, để bạn biết được tỷ lệ LTV và số tiền vay thực tế thay vì giả định mức tối đa.
• Tiết kiệm cho các chi phí không thể tài trợ — phí DLD và bất kỳ khoản hoa hồng nào — vì khoản vay thế chấp không còn có thể chi trả cho các khoản này.
• Theo dõi ngày bàn giao thực tế của dự án, không chỉ ngày công bố trong kế hoạch; việc bàn giao dự án hình thành trong tương lai có thể thay đổi, và khoản tài trợ của bạn cần sẵn sàng bất cứ khi nào việc hoàn thiện thực sự diễn ra.

Nếu bạn không muốn tài trợ bằng vay thế chấp

Một số người mua với kế hoạch có khoản thanh toán lớn ở cuối dự định trả tiền mặt khi bàn giao, thường bằng cách canh thời điểm mua theo một sự kiện thanh khoản riêng biệt (một khoản thưởng, việc bán tài sản, một khoản tiền gửi đáo hạn). Nếu đó là kế hoạch của bạn, giai đoạn "0% trong thời gian xây dựng" chính là thời điểm mà số tiền mặt đó nên được đặt ở nơi sinh lời, chứ không nên để nhàn rỗi — xem khoảng thời gian xây dựng đó thực sự đáng giá bao nhiêu.

Câu hỏi thường gặp

Tôi có thể vay thế chấp cho một bất động sản hình thành trong tương lai trước khi nó được xây dựng xong không?
Một số ngân hàng cung cấp khoản vay thế chấp cho bất động sản hình thành trong tương lai, nhưng nhiều người mua với kế hoạch có khoản thanh toán bàn giao lớn chọn chờ đến khi bất động sản hoàn thiện và có giấy chứng nhận quyền sở hữu, vì khi đó sẽ đủ điều kiện vay thế chấp tiêu chuẩn dành cho bất động sản đã hoàn thiện với các điều khoản cạnh tranh hơn.

Khoản đặt cọc 20% của tôi có được tính vào khoản trả trước cho vay thế chấp không?
Khoản này được tính vào tổng vốn chủ sở hữu của bạn trong bất động sản, nhưng ngân hàng vẫn đánh giá tỷ lệ LTV và điều kiện đủ điều kiện của bạn một cách độc lập tại thời điểm bạn nộp đơn xin tài trợ, chứ không dựa trên số tiền bạn đã trả cho chủ đầu tư.

Điều gì xảy ra nếu tôi không thể thu xếp được khoản tài trợ trước khi bàn giao?
Các điều khoản khác nhau tùy theo chủ đầu tư và hợp đồng mua bán (SPA); các khoản thanh toán bàn giao trễ hoặc bị bỏ lỡ có thể chịu phạt hoặc, trong những trường hợp nghiêm trọng, có nguy cơ mất căn hộ. Hãy thu xếp khoản tài trợ từ sớm trước ngày bàn giao thay vì chờ đến khi đến hạn.