Thị trường bất động sản bán lẻ Dubai 2025: Cơn sóng off-plan thay đổi cuộc chơi

Thị trường bất động sản bán lẻ Dubai đạt AED4.6 billion trong 2025, tăng gần 50% so với cùng kỳ nhờ lượng giao dịch off-plan tăng mạnh.

Cavendish Maxwell cho biết tổng giá trị bán lẻ tăng lên AED4.6 billion trong 2025, trong khi khối lượng giao dịch đạt khoảng 1,450 giao dịch, tăng 7.6% so với 2024. Hơn một nửa trong số 1,450 giao dịch đó thuộc mảng off-plan, khiến giao dịch trước hoàn thành trở thành nhân tố chính của biến động thị trường này.

Hoạt động off-plan là động lực tăng trưởng: Cavendish Maxwell ghi nhận số giao dịch off-plan tăng từ 79 vào 2021 lên gần 740 vào 2025, nghĩa là tăng hơn 830% trong năm năm. Sự tập trung này thay đổi thanh khoản và rủi ro bàn giao cho nhà đầu tư và nhà vận hành ở cả các trung tâm bán lẻ truyền thống và các dự án phức hợp mới.

Giá trị bán lẻ Dubai đạt AED4.6 billion trong 2025, với khoảng 1,450 giao dịch được ghi nhận, theo Cavendish Maxwell.

Số liệu của Cavendish Maxwell cho thấy giá trị bán lẻ tăng gần 50% so với cùng kỳ lên AED4.6 billion, trong khi khối lượng giao dịch tăng 7.6% lên khoảng 1,450 giao dịch. Báo cáo nhấn mạnh rằng hơn một nửa các giao dịch này đến từ mảng off-plan, với gần 740 giao dịch được ký kết trong 2025. Những con số này có nghĩa là giao dịch off-plan hiện chiếm phần lớn theo số lượng trong tổng hợp giao dịch bán lẻ.

Các con số nổi bật che giấu rủi ro tập trung: khi hơn một nửa doanh số là off-plan, định giá và dòng tiền ngắn hạn phụ thuộc vào lịch bàn giao và sức khỏe chủ đầu tư. Nhà đầu tư nên coi AED4.6 billion là tổng giá trị thị trường, đồng thời phân tích từng tài sản về thời hạn hoàn thành, nhu cầu thuê cửa hàng và khả năng áp lực giá ngắn hạn khi mua bán lại hoặc cho thuê.

Giao dịch off-plan bán lẻ tăng mạnh: Cavendish Maxwell báo cáo gần 740 giao dịch off-plan trong 2025 so với 79 giao dịch vào 2021, tăng hơn 830% trong 5 năm.

Sự bùng nổ này khiến giao dịch off-plan chiếm hơn một nửa trong tổng số 1,450 giao dịch bán lẻ được ghi nhận trong 2025. Với gần 740 giao dịch off-plan, có thể suy ra giao dịch trên thị trường hoàn thành (on-plan/completed) dao động khoảng 710 giao dịch trong 2025. Sự tập trung vào mua trước khi hoàn thành thay đổi nơi cung và nhu cầu thuê mới sẽ hướng tới khi các dự án đi vào vận hành và diện tích bán lẻ được đưa ra thị trường.

Tăng trưởng off-plan nhanh kéo theo hệ quả thực tế: chủ đầu tư sẽ quyết định tốc độ diện tích bán lẻ mới được đưa vào thị trường, và nhà đầu tư phải theo dõi tiến độ dự án cùng các biện pháp bảo vệ tiền ký quỹ (escrow). Khối lượng off-plan cao có thể gây biến động giá ngắn hạn nếu nhiều dự án hoàn thành cùng lúc và cạnh tranh cho cùng nguồn cầu thuê.

Sự gia tăng giao dịch off-plan buộc nhà đầu tư phải cân nhắc thời điểm bàn giao và uy tín chủ đầu tư bên cạnh lợi suất danh nghĩa, bởi gần 740 giao dịch off-plan trong 2025 đã thay đổi hồ sơ rủi ro trên thị trường.

Những nhà đầu tư chỉ nhìn vào giá trị tổng có thể không nhận ra rằng hơn một nửa trong 1,450 giao dịch là trước hoàn thành. Dữ liệu của Cavendish Maxwell cho thấy khối lượng off-plan tăng từ 79 vào 2021 lên gần 740 vào 2025, vì vậy cần chú ý tới cơ chế escrow, các cột mốc xây dựng và lịch bàn giao. Sự chuyển dịch này có thể tác động tới kỳ vọng lợi suất ngắn hạn và tính thanh khoản khi bán lại cho các lô bán lẻ, kiosks và đơn vị F&B.

Hành động thực tế dành cho nhà đầu tư bao gồm ưu tiên các dự án có cơ chế escrow rõ ràng, bàn giao theo giai đoạn và có mức quan tâm tiền thuê trước từ các khách thuê uy tín. Theo dõi nhịp độ bàn giao của chủ đầu tư và tránh tập trung quá mức vào một chủ đầu tư hoặc một quận để không mua vào giai đoạn nhiều dự án cùng bung hàng và đè giá thuê ban đầu.

• Ưu tiên dự án có escrow và lịch mốc rõ ràng
• Kiểm tra mức độ pre-leasing để giảm rủi ro trống khi bàn giao
• Tránh tập trung quá mức vào một chủ đầu tư hoặc một khu vực

Triển vọng ngắn hạn thiên về lạc quan thận trọng về giá trị nhưng nhạy cảm với thời điểm bàn giao vì AED4.6 billion doanh số trong 2025 tập trung ở hoạt động off-plan.

Số liệu Cavendish Maxwell cho thấy một thị trường nơi giá trị giao dịch tăng gần 50% lên AED4.6 billion trong khi khối lượng giao dịch tăng 7.6% lên khoảng 1,450 giao dịch. Rủi ro đối với câu chuyện tích cực đó là các đợt hoàn thành tập trung: gần 740 giao dịch off-plan có thể dịch thành một làn sóng cung bán lẻ mới khi các dự án bàn giao, tạo áp lực lên mức thuê ban đầu và giá bán lại. Nhà đầu tư và bên cho vay nên mô phỏng các kịch bản bàn giao phân giai đoạn.

Theo dõi bảng cân đối của chủ đầu tư, tính minh bạch cột mốc dự án và nhu cầu thuê tại từng khu vực cụ thể. Hệ quả AED4.6 billion là dấu hiệu nhu cầu mạnh, nhưng động lực giá ngắn hạn và lợi suất sẽ phụ thuộc vào cách thức và thời điểm gần 740 đơn vị off-plan chuyển từ hợp đồng sang không gian bán lẻ vận hành hoàn chỉnh.

Dữ liệu của Cavendish Maxwell đặt 2025 như một bước ngoặt: giá trị bán lẻ tăng lên AED4.6 billion và giao dịch đạt khoảng 1,450, trong đó gần 740 là off-plan. Bài học chính là nhu cầu mạnh song hành cùng rủi ro bàn giao và tập trung, nên kết quả cuối cùng sẽ phụ thuộc vào năng lực triển khai của chủ đầu tư và thời điểm đưa nguồn cung mới ra thị trường.