Miễn Giảm và Ưu Đãi Từ Nhà Phát Triển Tại Dubai: Đâu Là Sự Thật

Các chương trình khuyến mãi của nhà phát triển tại Dubai quảng cáo "miễn giảm," "hoàn tiền," "miễn phí DLD," và "hoa hồng 0%" trong cùng một câu, và người mua thường hợp lý khi cho rằng tất cả đều là giảm giá cho cùng một thứ. Nhưng không phải vậy. Dưới đây là những gì mỗi thuật ngữ thực sự làm giảm, và những gì nó không bao giờ chạm tới — sử dụng khoản miễn giảm 10% trong ưu đãi 20:70 hiện tại của Danube làm ví dụ cụ thể.

Khoản miễn giảm giá thực sự là gì

Khi một nhà phát triển nói "miễn giảm 10%" hoặc "hoàn tiền 10%," như trong ưu đãi hiện tại của Danube, điều đó áp dụng cho chính giá mua: với một căn hộ trị giá AED 1.000.000, bạn nợ AED 900.000 theo lịch thanh toán của mình. Đây là một khoản giảm thực sự, trực tiếp vào số tiền bạn trả cho nhà phát triển.

Những gì nó KHÔNG làm giảm

Có ba loại chi phí nằm hoàn toàn ngoài giá mua, và một khoản "miễn giảm" trên giá không hề chạm tới chúng:

• Phí DLD 4%. Cơ quan Đất đai Dubai (Dubai Land Department) thu 4% giá mua để đăng ký giao dịch mua bán — đăng ký "Oqood" cho bất động sản hình thành trong tương lai, sau đó chuyển thành sổ đỏ (title deed) khi bàn giao mà không phát sinh thêm 4% lần thứ hai. Khoản 4% đó được tính trên giá mà bạn thực sự phải trả sau bất kỳ khoản miễn giảm nào, nhưng bản thân khoản phí này không phải là thứ mà nhà phát triển có thể miễn; đó là một khoản phí của chính phủ. Khi một nhà phát triển quảng cáo "miễn phí DLD," họ đang riêng biệt hoàn lại cho bạn một khoản tương đương, đây là cách trình bày marketing của một khoản giảm giá bổ sung, chứ không phải là thay đổi những gì DLD thu.
• Đăng ký Oqood. Một khoản phí hành chính riêng biệt, nhỏ hơn (thường là vài nghìn dirham) để đăng ký hợp đồng mua bán ban đầu, khác với phí DLD 4%. Đây không phải là "khoản 4% thứ hai," một hiểu lầm phổ biến — đây là một khoản phí xử lý cố định.
• Những gì bạn có thể vay ngân hàng. Kể từ ngày 1 tháng 2 năm 2025, các ngân hàng UAE không còn tài trợ phí DLD hoặc hoa hồng môi giới như một phần của khoản vay thế chấp — cả hai thay đổi này theo chỉ thị của Ngân hàng Trung ương. Nếu bạn đang vay để thanh toán số dư khi bàn giao, hãy dự trù phí DLD 4% và bất kỳ khoản hoa hồng nào bằng tiền mặt ngoài khoản đặt cọc của bạn; chúng không còn có thể được gộp vào khoản vay.

Đọc hiểu một chương trình khuyến mãi đúng cách

Khi bạn thấy một ưu đãi, hãy tách yêu cầu thành những gì nó thực sự thay đổi:

• Nó có làm giảm giá mua không? (một khoản miễn giảm/hoàn tiền thực sự sẽ làm điều này)
• Nó có thay đổi lịch thanh toán không? (tách biệt với giá — xem bài giải thích của chúng tôi về giá trị thực sự của một kế hoạch 0% trong thời gian xây dựng)
• Nó có chạm đến các khoản phí chính phủ không? (hầu như không bao giờ trực tiếp — nhà phát triển chỉ có thể hoàn lại cho bạn khoản tương đương, không thể thay đổi những gì DLD thu)

Ưu đãi 20:70 của Danube là một ví dụ thực sự thuộc loại đầu tiên: giảm 10% giá, cùng với lịch thanh toán 20:70. Không yếu tố nào trong hai yếu tố này thay đổi phí DLD 4% hoặc đăng ký Oqood, vốn vẫn áp dụng cho mức giá đã được giảm.

Câu hỏi thường gặp

Phí DLD có bao giờ thực sự bằng 0% không?
Không. Khoản phí 4% được quy định bởi Cơ quan Đất đai Dubai, không phải bởi nhà phát triển. Các chương trình khuyến mãi "miễn phí DLD" có nghĩa là nhà phát triển đang hoàn lại cho bạn một khoản tương đương với phí đó, chứ không phải DLD không thu phí gì.

Tôi có thể cộng phí DLD 4% vào khoản vay thế chấp không?
Không, kể từ ngày 1 tháng 2 năm 2025. Các ngân hàng UAE đã ngừng tài trợ phí DLD và hoa hồng môi giới như một phần của khoản vay thế chấp; hãy dự trù chúng như một khoản tiền mặt riêng biệt.

Một khoản miễn giảm giá mua có làm giảm khoản 4% tôi trả cho DLD không?
Có, một cách gián tiếp — khoản 4% được tính trên giá bạn thực sự trả, vì vậy giá thấp hơn sau khi miễn giảm đồng nghĩa với phí DLD thấp hơn một chút về giá trị tuyệt đối, mặc dù bản thân tỷ lệ 4% không thay đổi.