Финансирование платежа 70% при получении ключей: к чему готовиться

План платежей, такой как предложение 20:70 от Danube — 20% при бронировании, 0% во время строительства, 70% при передаче ключей — выглядит простым, пока вы не дойдёте до последнего шага: единого платежа за большую часть стоимости недвижимости, который наступает в момент получения ключей. Вот что это на самом деле требует и как к этому применяются ипотечные правила ОАЭ.

70% необязательно платить наличными

Большинство покупателей, у которых остаётся крупный платёж при передаче ключей, финансируют его через ипотеку, а не наличными. К этому моменту объект недвижимости уже построен и оформлен в собственность, поэтому он подпадает под стандартное ипотечное кредитование готовой недвижимости — на этом этапе вы не ограничены финансированием от застройщика.

Что ипотечные правила ОАЭ означают для ваших расчётов

Правила Центрального банка ОАЭ ограничивают соотношение кредита к стоимости (LTV) для иностранных покупателей первой недвижимости в ОАЭ на уровне 80% для объекта стоимостью до 5 млн дирхамов ОАЭ включительно и 70% сверх этого порога. Эти 80%/70% рассчитываются от стоимости недвижимости, а не от вашего оставшегося платежа при передаче ключей — это важно, поскольку ваш платёж при бронировании в размере 20% уже засчитывается в ваш капитал в объекте, но вам всё равно нужно самостоятельно пройти квалификацию на сумму кредита и проверки банка по доходу и долговой нагрузке именно на момент передачи ключей, а не при бронировании.

Помимо самого кредита, с 1 февраля 2025 года банки ОАЭ больше не финансируют в рамках ипотеки сбор Земельного департамента Дубая (DLD) в размере 4% или комиссию брокера — их необходимо оплачивать наличными вместе с первоначальным взносом. Общая сумма наличных, требуемая при передаче ключей сверх финансирования, обычно составляет примерно 6–7% от стоимости недвижимости только за эти сборы. См. наш разбор сборов DLD, Oqood и того, что реально покрывает освобождение от сборов, чтобы увидеть полную картину расходов.

Подготовка в период строительства

Поскольку по плану вроде 20:70 в период строительства платежи не предусмотрены, именно это время стоит использовать для подготовки того, что банк потребует при передаче ключей, а не откладывать это до момента, когда наступит срок платежа:

• Получите предварительное одобрение ипотеки заблаговременно до передачи ключей, чтобы знать реальное соотношение LTV и сумму кредита, а не рассчитывать на максимум.
• Копите средства на расходы, которые нельзя профинансировать — сбор DLD и любую комиссию — поскольку ипотека больше не может их покрывать.
• Отслеживайте фактическую дату передачи ключей по проекту, а не только заявленную дату по плану; сроки передачи ключей на этапе строительства могут сдвигаться, и ваше финансирование должно быть готово к моменту, когда строительство реально завершится.

Если вы не хотите финансировать это через ипотеку

Некоторые покупатели по плану с крупным итоговым платежом планируют оплатить его наличными при передаче ключей, часто приурочивая покупку к отдельному событию с ликвидностью (бонус, продажа актива, истечение срока вклада). Если это ваш план, период «0% во время строительства» — это как раз то время, когда эти средства должны приносить доход, а не простаивать — см. что на самом деле стоит этот период без платежей во время строительства.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли получить ипотеку на недвижимость на этапе строительства до её завершения?
Некоторые банки предлагают ипотеку на недвижимость на этапе строительства, но многие покупатели по плану с крупным платежом при передаче ключей ждут, пока объект будет завершён и оформлен в собственность, что даёт право на стандартное кредитование готовой недвижимости на более выгодных условиях.

Засчитывается ли мой платёж при бронировании в размере 20% в первоначальный взнос по ипотеке?
Он засчитывается в ваш общий капитал в объекте недвижимости, но банк всё равно оценивает ваш LTV и право на кредит независимо, на момент подачи заявки на финансирование, а не исходя из того, что вы уже заплатили застройщику.

Что произойдёт, если я не смогу получить финансирование к моменту передачи ключей?
Условия различаются в зависимости от застройщика и договора купли-продажи (SPA); просроченные или пропущенные платежи при передаче ключей могут повлечь штрафы или, в серьёзных случаях, риск потери объекта. Оформляйте финансирование заблаговременно до даты передачи ключей, а не откладывайте это до момента наступления срока.