تمويل دفعة 70% عند التسليم: ما الذي يجب التخطيط له

خطة دفع مثل عرض 20:70 من Danube — 20% عند الحجز، و0% أثناء البناء، و70% عند التسليم — تبدو بسيطة إلى أن تصل إلى الخطوة الأخيرة: دفعة واحدة تمثل غالبية سعر العقار، تستحق عند استلام المفاتيح. إليك ما يتطلبه ذلك فعليًا، وكيف تنطبق قواعد الرهن العقاري في الإمارات عليه.

الـ70% لا يجب أن تكون نقدًا

معظم المشترين الذين لديهم رصيد كبير مستحق عند التسليم يمولونه عبر رهن عقاري بدلاً من الدفع نقدًا. فبحلول ذلك الوقت يكون العقار مكتملًا ومسجلًا باسم المالك، مما يؤهله للتمويل العقاري القياسي للعقارات الجاهزة — ولست مقيدًا بالتمويل من المطور في هذه المرحلة.

ما تعنيه قواعد الرهن العقاري في الإمارات لحساباتك

تحدد قواعد المصرف المركزي الإماراتي نسبة القرض إلى القيمة (LTV) للمشترين الوافدين على أول عقار لهم في الإمارات بـ80% للعقار الذي تبلغ قيمته 5 ملايين درهم إماراتي أو أقل، و70% لما يتجاوز هذا الحد. تُحسب نسبة الـ80%/70% هذه بناءً على قيمة العقار، وليس على رصيدك المتبقي عند التسليم — وهذا أمر مهم لأن دفعة الحجز البالغة 20% تُحتسب بالفعل ضمن حقوق ملكيتك، لكنك ما زلت بحاجة إلى التأهل بشكل مستقل لمبلغ القرض واجتياز فحوصات البنك للدخل ونسبة المديونية عند التسليم، وليس عند الحجز.

بالإضافة إلى القرض نفسه، ومنذ 1 فبراير 2025، لم تعد البنوك الإماراتية تموّل رسوم دائرة الأراضي والأملاك (DLD) البالغة 4% أو عمولة الوسيط كجزء من الرهن العقاري — ويجب دفع هذه المبالغ نقدًا إلى جانب الدفعة المقدمة. وعادة ما يبلغ إجمالي النقد المطلوب عند التسليم، بالإضافة إلى التمويل، نحو 6–7% من سعر العقار لهذه الرسوم وحدها. راجع تفصيلنا لرسوم DLD ونظام Oqood وما تغطيه الإعفاءات فعليًا للاطلاع على الصورة الكاملة للتكاليف.

الاستعداد خلال فترة البناء

نظرًا لأن خطة مثل 20:70 لا تتضمن أقساطًا مستحقة أثناء البناء، فإن هذه الفترة هي بالتحديد الوقت المناسب للقيام بالتحضيرات التي سيطلبها البنك عند التسليم، بدلاً من تأجيلها حتى استحقاق الرصيد:

• احصل على موافقة مبدئية على الرهن العقاري قبل التسليم بوقت كافٍ، لتعرف نسبة LTV ومبلغ القرض الواقعيين بدلاً من افتراض الحد الأقصى.
• ادخر للتكاليف غير القابلة للتمويل — رسوم DLD وأي عمولة — بما أن الرهن العقاري لم يعد يغطيها.
• تابع تاريخ التسليم الفعلي للمشروع، وليس فقط التاريخ المعلن في الخطة؛ فمواعيد تسليم المشاريع على الخارطة قد تتغير، ويجب أن يكون تمويلك جاهزًا أيًا كان موعد الاكتمال الفعلي.

إذا كنت لا ترغب في تمويلها

بعض المشترين في خطة ذات دفعة نهائية كبيرة ينوون الدفع نقدًا عند التسليم، غالبًا بتوقيت الشراء مع حدث سيولة منفصل (مكافأة، بيع أصل، وديعة مستحقة). إذا كانت هذه خطتك، فإن فترة "0% أثناء البناء" هي بالتحديد الوقت الذي ينبغي أن تكون فيه تلك الأموال في مكان يحقق عائدًا، لا أن تبقى معطلة — راجع ما تساويه فعليًا فجوة فترة البناء هذه.

الأسئلة الشائعة

هل يمكنني الحصول على رهن عقاري على عقار على الخارطة قبل اكتمال بنائه؟
تقدّم بعض البنوك رهونًا عقارية على العقارات على الخارطة، لكن كثيرًا من المشترين في خطة ذات رصيد كبير مستحق عند التسليم ينتظرون حتى يكتمل العقار ويُسجَّل باسمهم، وهو ما يؤهلهم للتمويل القياسي للعقارات الجاهزة بشروط أكثر تنافسية.

هل تُحتسب دفعة الحجز البالغة 20% ضمن الدفعة المقدمة للرهن العقاري؟
تُحتسب ضمن إجمالي حقوق ملكيتك في العقار، لكن البنك يقيّم مع ذلك نسبة LTV وأهليتك بشكل مستقل وقت تقديم طلب التمويل، وليس بناءً على ما دفعته بالفعل للمطور.

ماذا يحدث إذا لم أتمكن من تأمين التمويل بحلول موعد التسليم؟
تختلف الشروط باختلاف المطور واتفاقية البيع والشراء (SPA)؛ وقد تترتب على دفعات التسليم المتأخرة أو غير المسددة غرامات أو، في الحالات الجسيمة، خطر فقدان الوحدة. رتّب أمر التمويل قبل موعد التسليم بوقت كافٍ بدلاً من الانتظار حتى استحقاقه.