La plupart des acheteurs arrivent à Dubaï avec un budget et un prix, et supposent que l'écart entre les deux est faible. Il ne l'est pas. Sur un appartement livré, prévoyez environ 7% du prix d'achat en frais de transaction, et depuis février 2025 presque rien de tout cela ne peut être emprunté. Ce seul changement a redéfini ce qu'un salaire donné permet réellement d'acheter.
Voici la liste complète. Les taux fixés par la loi sont signalés comme tels. Lorsqu'il s'agit d'un usage de marché et non d'une règle légale, nous le précisons, car les usages se négocient et la loi non.
Les frais de transfert DLD : 4%
Le Dubai Land Department prélève 4% du prix d'achat pour transférer le titre de propriété. La loi répartit ces frais à 2% pour l'acheteur et 2% pour le vendeur. En pratique, dans presque toutes les transactions de revente à Dubaï, l'acheteur paie la totalité des 4%. C'est si courant que la plupart des agents vous l'annonceront comme un coût acheteur sans même mentionner la répartition.
C'est techniquement négociable. Ce n'est que rarement négocié. Sur un appartement à AED 2,000,000, cela représente AED 80,000.
S'y ajoute un petit ensemble de frais administratifs DLD : AED 250 pour le titre de propriété, AED 250 pour le plan cadastral, AED 10 de knowledge fee et AED 10 d'innovation fee. Comptez AED 580.
Les frais de trustee, et le double comptage à surveiller
Les transferts se font dans un bureau de registration trustee, et non au DLD lui-même. Le trustee facture AED 2,000 plus 5% de TVA pour les biens sous AED 500,000, et AED 4,000 plus 5% de TVA à partir de ce seuil. Soit, sur un achat classique : AED 4,200.
C'est ici que beaucoup de récapitulatifs de frais publiés se trompent. Certaines sources font figurer ce même poste une seconde fois sous un autre nom, généralement « frais administratifs DLD » d'environ AED 4,000. C'est le même poste. Si vous voyez à la fois des frais de trustee et des frais administratifs DLD distincts de quatre mille dirhams sur un devis, on vous facture en double sur le papier environ AED 4,000. Demandez lequel est lequel.
Commission d'agence : 2% + TVA, et quand elle est nulle
En revente, la commission de courtage standard est de 2% du prix plus 5% de TVA, payée par l'acheteur. Sur AED 2,000,000, cela fait AED 42,000.
En off-plan, c'est le promoteur qui rémunère l'agent. L'acheteur ne paie aucune commission. Si un agent tente de vous facturer une commission sur un lancement direct de promoteur, ce n'est pas une norme de marché : c'est un agent qui vous facture ce pour quoi il est déjà payé. La question mérite d'être posée explicitement.
Le changement de 2025 qui compte plus que n'importe quel frais
Depuis le 1 février 2025, à la suite d'une directive de la banque centrale des Émirats, les banques ne peuvent plus financer les 4% de frais DLD ni les 2% de commission d'agence dans un prêt immobilier. Auparavant, de nombreux prêteurs les intégraient au crédit. Ils ne le peuvent plus. Cet argent doit exister sous forme de liquidités, en plus de votre apport.
Les articles parus à l'époque indiquaient que cela concernait environ 70% des acheteurs à crédit du marché secondaire — autrement dit, la plupart des gens finançaient au moins une partie de leurs frais. L'effet concret est simple : le même acheteur, le même salaire, le même prêt accordé, a désormais besoin de nettement plus de liquidités pour conclure.
Déroulons le calcul sur un appartement livré à AED 2,000,000, pour un acheteur expatrié :
Apport à 75% de LTV : AED 500,000.
DLD 4% : AED 80,000.
Agence 2% + TVA : AED 42,000.
Trustee : AED 4,200.
Frais administratifs DLD : AED 580.
Enregistrement du prêt (0.25% du prêt de AED 1,500,000 + AED 290) : AED 4,040.
Expertise : environ AED 3,150 TVA comprise.
Frais de dossier bancaires, s'ils ne sont pas offerts, à 1% + TVA : AED 15,750.
Liquidités nécessaires à la signature : environ AED 650,000, dont quelque AED 150,000 de frais. L'apport de AED 500,000 n'a jamais été toute l'histoire.
Les coûts propres au crédit immobilier
Les plafonds de LTV pour les expatriés sont de 75% sur un bien livré jusqu'à AED 5,000,000, 65% au-delà de AED 5,000,000, et 50% en off-plan. Les ressortissants émiriens obtiennent un peu plus.
L'enregistrement du prêt auprès du DLD coûte 0.25% du montant emprunté plus AED 290. L'expertise se situe entre AED 2,500 et AED 3,500 plus TVA. Les frais de dossier bancaires tournent nominalement autour de 1% plus TVA, mais c'est l'un des rares postes réellement négociables : ils sont fréquemment supprimés, surtout sur les prêts importants ou si vous domiciliez votre salaire chez le prêteur. Demandez leur suppression avant d'accepter l'offre de prêt, pas après.
L'off-plan obéit à une autre structure de coûts
En off-plan, le coût total est plus proche de 4% du prix que de 7%, et la raison est simple : pas de commission d'agence et pas de frais de livraison distincts.
L'enregistrement Oqood est le frais DLD de 4%. Il est payé une seule fois, sur le prix d'achat off-plan, au moment de la vente initiale. Il n'y a pas de second prélèvement de 4% lorsque l'immeuble est livré et que le titre de propriété est émis. C'est un malentendu tenace qui fait paraître l'off-plan plus cher qu'il ne l'est. Les frais administratifs propres à Oqood s'élèvent à AED 40.
Ce que vous payez en revanche, c'est un frais administratif de promoteur, généralement de AED 1,000 à AED 6,000 selon le promoteur. Les frais de trustee sont habituellement offerts en off-plan, le promoteur gérant l'enregistrement directement.
Les charges courantes que l'on oublie
Deux d'entre elles piègent presque tout le monde.
La taxe municipale d'habitation représente 5% de la valeur locative annuelle du bien, facturée mensuellement via votre compte DEWA. Si vous êtes propriétaire occupant, elle est calculée sur la valeur locative que le bien obtiendrait. C'est la ligne la plus souvent omise dans les estimations de coût de détention à Dubaï : sur un bien dont la valeur locative est de AED 120,000, elle représente AED 6,000 par an, soit AED 500 par mois sur une facture d'électricité que vous ne lisiez pas attentivement.
Les charges de copropriété sont publiées par immeuble, et non par quartier, sur l'index Mollak du DLD. C'est important, car deux tours de la même rue peuvent afficher un écart du simple au triple. La fourchette à Dubaï va d'environ AED 3 à AED 30 par pied carré et par an, avec une longue traîne jusqu'à environ AED 68 pour Burj Khalifa. Les communautés de villas sont bien plus basses : Arabian Ranches se situe autour de AED 3.50 par pied carré.
Le principal facteur d'écart est de savoir si la climatisation urbaine (chiller) est incluse dans les charges ou facturée séparément. Un immeuble chiller inclus paraîtra cher au pied carré tout en revenant moins cher au total. Comparez toujours ce qui est comparable, et consultez toujours l'immeuble précis plutôt que d'accepter une moyenne de quartier.
Ce que vous ne payez pas : il n'existe à Dubaï ni impôt sur les plus-values immobilières, ni taxe foncière annuelle.
Obtenir un chiffre réel pour un bien réel
Les pourcentages généraux vous approchent de la cible. Ils ne vous disent pas ce que coûte réellement l'achat et la détention d'un lot précis dans un immeuble précis, car les charges, le dispositif de chiller et le NOC varient précisément sur ce qu'un pourcentage ne peut pas capter.
Le NOC, soit dit en passant, coûte de AED 500 à AED 5,000 plus TVA et est payé par le vendeur selon l'usage — mais cet usage vit dans le MOU, et il vaut la peine de vérifier que le MOU dit bien ce que vous supposez.
Si vous avez un bien sous les yeux, passez-le dans Binayah Deal Check sur Deal Check. L'outil accepte un lien d'annonce, une capture d'écran ou une brochure de n'importe quelle agence, et renvoie le total des liquidités nécessaires avec chaque ligne détaillée, ainsi que les ventes comparables enregistrées au DLD dans le même immeuble. Il vous dira aussi lorsqu'il n'a pas assez de données pour être fiable, ce qui est la réponse la plus utile quand elle est vraie.