
По данным JLL, продажи off‑plan в Дубае прибавили 9.5% в годовом выражении, в то время как продажи на вторичном рынке сократились на 8.2%.
Статистика JLL показывает заметный перелом спроса в сторону новых проектов: покупатели переключаются с ресейла на запуски застройщиков, чему способствуют длинные графики платежей и новые продуктовые решения. Это влияет на цены, ликвидность и торговые рычаги: при слабом спросе на вторичку покупатели получают больше преимуществ в переговорах, а застройщики используют графики платежей, чтобы поддерживать объемы продаж.
Для инвесторов и покупателей вывод прост и тактический: возможности в сегменте off‑plan расширяются фиксируемый рост 9.5% г/г тогда как продавцам на вторичном рынке, после спада в 8.2%, возможно, придётся корректировать ожидания. В этом материале мы разберём, куда перетекает активность, почему выигрывают новостройки и какие практические шаги и риски стоит учитывать.
Продажи off‑plan
+9.5% y/y
Продажи вторичного рынка
-8.2% y/y
Источник
JLL
Рынок
Dubai property market
Активность в сегменте off‑plan растёт и занимает большую долю сделок: продажи off‑plan выросли на 9.5% г/г, тогда как продажи на вторичном рынке упали на 8.2%, отмечает JLL. Это задаёт устойчивую направленность в сторону новостроек.
Данные показывают, что покупатели всё чаще выбирают новые объекты по причинам, которые застройщики могут контролировать: более длинные графики платежей, обновлённые планировки и целевой маркетинг. Рост off‑plan на 9.5% по сравнению с сокращением вторички на 8.2% демонстрирует, как сравнительно небольшие процентные изменения способны сместить рыночный баланс и переговорную силу между покупателем и продавцом.
Стратегически это меняет паттерны ликвидности и сроки выхода из инвестиций. Продавцы на вторичном рынке могут столкнуться с более длительными сроками выставления и ценовым давлением, в то время как покупатели off‑plan выигрывают от поэтапных платежей и входного ценообразования. Долговечность тренда будет зависеть т объёмов будущих запусков и стабилизации цен на вторичном рынке после падения на 8.2%.

Продажи off‑plan увеличились потому, что предпочтения покупателей совпали с предложениями застройщиков: по данным JLL, off‑plan показал рост 9.5% г/г, тогда как активность ресейла сократилась на 8.2%. Главные драйверы гибкие схемы платежей и новый продукт.
Застройщики опираются на удлинённые графики платежей и поэтапные передачи, что снижает немедленные расходы окпатля и привлекает как конечных пользователей, так и инвесторов к офф‑план предложениям. Цифры JLL делают этот сдвиг очевидным: рост off‑plan на 9.5% показывает реальный захват спроса, а сокращение вторичного рынка на 8.2% говорит о перераспределении капитала в сторону запусков.
На практике это ведёт к перераспределению цен: стартовые цены на запусках могут держаться или расти при сильном спросе, тогда как продавцы вторички сталкиваются с более слабой переговорной позицией. Следите за «миксом» продукта периферийные или устаревшие ресейл‑активы будут испытывать непропорциональное давление по сравнению с новыми, технологично ориентированными проектами.
| Рынок | Движение | Источник |
|---|---|---|
| Off‑plan | +9.5% y/y | JLL |
| Secondary | -8.2% y/y | JLL |
"Рост off‑plan на 9.5% показывает, что застройщики эффективно конвертируют интерес через графики платежей и обновление продукта; рынок ресейла корректирует ценовые ожидания соответственно."
— Binayah Research Team
Инвесторам стоит уделять приоритет off‑plan предложениям, одновременно контролируя ценообразование вторичного рынка, поскольку off‑plan вырос на 9.5% г/г, а вторичный сегмент просел на 8.2% г/г по данным JLL. Такое сочетание создаёт «окна» для покупок в обоих сегментах в зависимости от стратегии и терпимости к риску.
На практике начните с сравнения условий платежей у разных застройщиков сроков передачи более длинные графики уменьшают «тяжесть» наличных и улучшают эффективный входной ценник по сравнению с немедленной покупкой на вторичном рынке. Рассматривайте разбивку JLL как индикатор: высокий спрос на off‑plan может означать потенциал капитального роста у запускаемых проектов, тогда как падение вторички на 8.2% указывает на возможности торга для покупателей с наличными.
Для управления рисками прогоняйте стресс‑сценарии выхода и оценивайте ликвидность: вложения в off‑plan требуют более длительной блокировки капитала и зависят от завершения проекта, тогда как вторичные активы обычно ликвиднее, но подвержены ценовому сжатию. Отслеживайте обновления JLL и данные по транзакциям, чтобы выверять входы и выходы в контексте движений на 9.5% и 8.2%.

Самый близкий риск ценовая коррекция на вторичном рынке: продажи ресейла упали на 8.2% г/г при росте off‑plan на 9.5%, что по данным JLL может давить на стоиость ресейл‑объявлений и приводить к временным проблемам с ликвидностью у продавцов.
Другие риски включают сроки сдачи проектов застройщиками, которые могут увеличить период удержания капитала, и сосредоточенность предложения в отдельных сообществах, что может замедлить восстановление цен. В отчёте JLL не указаны конкретные субрынки, поэтому инвестиции и покупки стоит рассматривать через призму общих сигналов 9.5% и 8.2%, после чего проводить проверку на уровне конкретных районов прежде чем вкладывать средства.
Следите за тремя основными индикаторами: скоростью поглощения новых запусков, средним временем продажи вторички и объявленными задержками по сдаче. Они покажут, носит ли импульс off‑plan срктурный характер или это краткосрочный перекос из‑за тактических стимулов от застройщиков.

Инвесторам не стоит считать, что спрос на off‑plan устраняет риски вторичного рынка. Падение ресейла на 8.2% указывает на ценовое давление; всегда проверяйте историю завершения проектов застройщиком и прогоняйте стресс‑сценарии по денежным потокам перед покупкой.
Снимок от JLL чётко показывает ротацию: продажи off‑plan выросли на 9.5% г/г, а вторичный рынок упал на 8.2%, меняя переговорные позиции и ликвидность на рынке недвижимости Дубая. Инвесторам и покупателям следует использовать эти процентные сигналы для приоритетной проверки проектов, сравнения графиков платежей и анализа поглощения вторички по сообществам перед принятием решений.
Binayah Editorial
Аналитик рынка недвижимости
Наша редакция изучает рынок недвижимости Дубая, отслеживая данные DLD, запуски проектов и инвестиционные тренды.
Обсудите с нашими аналитиками лучшие возможности на рынке — бесплатная консультация.