Dubai property market off-plan sales up 9.5% (JLL data)

По данным JLL, продажи off‑plan в Дубае прибавили 9.5% в годовом выражении, в то время как продажи на вторичном рынке сократились на 8.2%.

Статистика JLL показывает заметный перелом спроса в сторону новых проектов: покупатели переключаются с ресейла на запуски застройщиков, чему способствуют длинные графики платежей и новые продуктовые решения. Это влияет на цены, ликвидность и торговые рычаги: при слабом спросе на вторичку покупатели получают больше преимуществ в переговорах, а застройщики используют графики платежей, чтобы поддерживать объемы продаж.

Для инвесторов и покупателей вывод прост и тактический: возможности в сегменте off‑plan расширяются фиксируемый рост 9.5% г/г тогда как продавцам на вторичном рынке, после спада в 8.2%, возможно, придётся корректировать ожидания. В этом материале мы разберём, куда перетекает активность, почему выигрывают новостройки и какие практические шаги и риски стоит учитывать.

Активность в сегменте off‑plan растёт и занимает большую долю сделок: продажи off‑plan выросли на 9.5% г/г, тогда как продажи на вторичном рынке упали на 8.2%, отмечает JLL. Это задаёт устойчивую направленность в сторону новостроек.

Данные показывают, что покупатели всё чаще выбирают новые объекты по причинам, которые застройщики могут контролировать: более длинные графики платежей, обновлённые планировки и целевой маркетинг. Рост off‑plan на 9.5% по сравнению с сокращением вторички на 8.2% демонстрирует, как сравнительно небольшие процентные изменения способны сместить рыночный баланс и переговорную силу между покупателем и продавцом.

Стратегически это меняет паттерны ликвидности и сроки выхода из инвестиций. Продавцы на вторичном рынке могут столкнуться с более длительными сроками выставления и ценовым давлением, в то время как покупатели off‑plan выигрывают от поэтапных платежей и входного ценообразования. Долговечность тренда будет зависеть т объёмов будущих запусков и стабилизации цен на вторичном рынке после падения на 8.2%.

Продажи off‑plan увеличились потому, что предпочтения покупателей совпали с предложениями застройщиков: по данным JLL, off‑plan показал рост 9.5% г/г, тогда как активность ресейла сократилась на 8.2%. Главные драйверы гибкие схемы платежей и новый продукт.

Застройщики опираются на удлинённые графики платежей и поэтапные передачи, что снижает немедленные расходы окпатля и привлекает как конечных пользователей, так и инвесторов к офф‑план предложениям. Цифры JLL делают этот сдвиг очевидным: рост off‑plan на 9.5% показывает реальный захват спроса, а сокращение вторичного рынка на 8.2% говорит о перераспределении капитала в сторону запусков.

На практике это ведёт к перераспределению цен: стартовые цены на запусках могут держаться или расти при сильном спросе, тогда как продавцы вторички сталкиваются с более слабой переговорной позицией. Следите за «миксом» продукта периферийные или устаревшие ресейл‑активы будут испытывать непропорциональное давление по сравнению с новыми, технологично ориентированными проектами.

Инвесторам стоит уделять приоритет off‑plan предложениям, одновременно контролируя ценообразование вторичного рынка, поскольку off‑plan вырос на 9.5% г/г, а вторичный сегмент просел на 8.2% г/г по данным JLL. Такое сочетание создаёт «окна» для покупок в обоих сегментах в зависимости от стратегии и терпимости к риску.

На практике начните с сравнения условий платежей у разных застройщиков сроков передачи более длинные графики уменьшают «тяжесть» наличных и улучшают эффективный входной ценник по сравнению с немедленной покупкой на вторичном рынке. Рассматривайте разбивку JLL как индикатор: высокий спрос на off‑plan может означать потенциал капитального роста у запускаемых проектов, тогда как падение вторички на 8.2% указывает на возможности торга для покупателей с наличными.

Для управления рисками прогоняйте стресс‑сценарии выхода и оценивайте ликвидность: вложения в off‑plan требуют более длительной блокировки капитала и зависят от завершения проекта, тогда как вторичные активы обычно ликвиднее, но подвержены ценовому сжатию. Отслеживайте обновления JLL и данные по транзакциям, чтобы выверять входы и выходы в контексте движений на 9.5% и 8.2%.

• Сравнивайте графики платежей и сроки передачи
• Проверяйте эскроу‑счёт и репутацию застройщика
• Моделируйте денежные потоки и скидки вторичного рынка
• Мониторьте данные JLL для направления рынка

Самый близкий риск ценовая коррекция на вторичном рынке: продажи ресейла упали на 8.2% г/г при росте off‑plan на 9.5%, что по данным JLL может давить на стоиость ресейл‑объявлений и приводить к временным проблемам с ликвидностью у продавцов.

Другие риски включают сроки сдачи проектов застройщиками, которые могут увеличить период удержания капитала, и сосредоточенность предложения в отдельных сообществах, что может замедлить восстановление цен. В отчёте JLL не указаны конкретные субрынки, поэтому инвестиции и покупки стоит рассматривать через призму общих сигналов 9.5% и 8.2%, после чего проводить проверку на уровне конкретных районов прежде чем вкладывать средства.

Следите за тремя основными индикаторами: скоростью поглощения новых запусков, средним временем продажи вторички и объявленными задержками по сдаче. Они покажут, носит ли импульс off‑plan срктурный характер или это краткосрочный перекос из‑за тактических стимулов от застройщиков.

Снимок от JLL чётко показывает ротацию: продажи off‑plan выросли на 9.5% г/г, а вторичный рынок упал на 8.2%, меняя переговорные позиции и ликвидность на рынке недвижимости Дубая. Инвесторам и покупателям следует использовать эти процентные сигналы для приоритетной проверки проектов, сравнения графиков платежей и анализа поглощения вторички по сообществам перед принятием решений.