איפה כדאי להשקיע בדובאי ובאבו־דאבי ב-2026? דירוג היזמים ממקד הזדמנויות

אבו־דאבי ודובאי נבחרו לעיר הטובה ביותר ליזמים ב-2026, עם ציונים של 85.45 ו-81.60 במדד.

Arabian Business פרסם את תוצאות מדד היזמים העולמי שהציב את Abu Dhabi במקום הראשון (85.45/100), את Dubai במקום השני (81.60/100) ואת Doha במקום השלישי (76.05/100). עבור נדל"ן, דירוגים כאלה מהווים אינדיקטור מוקדם: ריכוז הקמת סטארט‑אפים ותמיכה באקוסיסטם נוטים להעלות את הביקוש למשרדים מרכזיים, דירות בשירותים ושכירות קצרה בחודשים שאחרי ההודעה.

הדו"ח הזה בוחן מה פירוש דירוג 2026 לשווקי הנדל"ן באמירויות, מדוע צמיחה מונעת יזמים מעלה שכירות ותשואות מדווחות, איך קונים צריכים לכוונן אסטרטגיה ל-2026, ואילו סיכונים רגולטוריים יש לעקוב אחריהם, תוך ציון נתוני המדד כשנדרש.

הציון המוביל של Abu Dhabi 85.45 ושל Dubai 81.60 במדד היזמים 2026 מעיד כי פעילות עסקית גוברת צפויה להניע ביקוש בשווקי הנדל"ן של האמירויות, במיוחד למשרדים, לשכירות קצרה ולדירות במיקומים מרכזיים.

הציונים, כפי שדווחו ב-Arabian Business, מצביעים על מוקדי גיוס כוח אדם, רישומי חברות ותמיכה בסטארט‑אפים. Abu Dhabi עם 85.45/100 מצביע על מומנטום אקוסיסטמי חזק שלרוב מתורגם ליותר פניות להשכרה ותפוסה גבוהה בשכונות הקרובות לאזורי עסקים. Dubai עם 81.60/100 ממשיכה להראות כוח שתומך גם בהשכרה מסחרית וגם בשכירות עירונית פרימיום.

משקיעים צריכים להבין את הדירוג כאות כיווני ולא כהערכה מדויקת. ציונים גבוהים במדד עלולים להתלוות ללחץ על השכירות, אך התוצאות תלויות בתגובת ההיצע המקומי, באישורים לתכנון ובפעולות מדיניות קצרות טווח של רגולטורים כמו DLD ו-RERA. יש לעקוב אחרי נפחי עסקאות ומהירות השכרת נכסים בקהילות ממוקדות כדי לאמת האם המדד מוביל לשינויים ממשיים בשכר הדירה ובתשואות.

פעילות יזמית מעלה את הביקוש המקומי למשרדים ולמגורים, מה שמייצר לחץ על דמי השכירות המבוקשים עבור משרדים ודירות פנימיות בעיר, ומעלה את התשואות המוערכות באזורים שבהם ההיצע המיידי מוגבל.

ציוני המדד מראים היכן הלחץ צפוי להתחיל: Abu Dhabi (85.45) מובילה, אחריה Dubai (81.60) ואז Doha (76.05). כאשר סטארט‑אפים ועסקים חדשים מתרכזים, הם מגדילים הזמנות לשכירות קצרה, ביקוש למשרדי גמישים ודירות איכותיות לעובדים שעוברים לעיר. זה מרוכז בשכונות מסוימות, מצמצם רמת ריקנות ותומך בדמי שכירות אפקטיביים גבוהים אף בלי אינפלציה נרחבת בשוק.

העלייה בשכירות אינה אחידה בעיר. מיקרו‑שווקים ליד תאוצי עסק, חממות ובעקבות מרכזי עבודה משותפים מרגישים את ההשפעה מוקדם יותר. משקיעים ומנהלי נכסים צריכים לעקוב אחרי רישומי חברות חדשים ופניות השכרה לפי שכונה, כי עלייה בפניות בדרך כלל מקדימה גידול שניתן להבחין בו בדמי השכירות ובתשואות הגולמיות.

קונים צריכים לתת עדיפות לנכסים בשכונות שמרוויחות ישירות מהריכוזים היזמיים ושירותי העסקים, תוך מיקוד במיקומים קרובים לתאוצי עסק, אזורי עסקים מרכזיים וצירי תחבורה ב-Abu Dhabi וב-Dubai.

הציונים 85.45/100 ל-Abu Dhabi ו-81.60/100 ל-Dubai מצביעים היכן הביקוש לשוכרים צפוי לעלות ראשון. לקונים למגורים זה אומר לבדוק דירות מרכזיות ויחידות מוכנות לשכירות קצרה באיכות גבוהה שבהן תפוסה מונעת על‑ידי יזמים יכולה להעלות דמי שכירות אפקטיביים. לקונים מסחריים לכוון לבנייני משרדים גמישים ונכסים מעורבים שניתנים להתאמה לקו‑וורקינג ועסקי מיקרו. יש להימנע מרדיפה אחרי רווחים על פני כל העיר; המדד מצביע על כיסי הזדמנות מרוכזים ולא על עליית ערך אחידה.

צעדים טקטיים כוללים אימות פניות שכירות אחרונות, השוואת דמי השכירות המבוקשים במיקרו‑שווקים היעדיים לממוצע העירוני ותכנון תרחישי לחץ על חזרות שוכרים. יש לבדוק גם צנרת ההיצע והשלמות צפויות בשכונות האלו כדי לא לקנות לתוך עודף היצע מיידי שעלול להחליש את הפוטנציאל לשכירות בטווח הקצר.

הדירוג מביא הזדמנות אך גם סיכונים רגולטוריים והיצעיים שיכולים להשפיע על תשואות, ולכן משקיעים חייבים לעקוב מקרוב אחרי שינויים במדיניות ואישורים מקומיים ב-Abu Dhabi וב-Dubai.

גופים רגולטוריים כמו DLD ו-RERA משפיעים על כללי השכירות, מסגרות דמי שירות ודרישות רישום שיכולות לשנות תשואות נקיות. למרות ש-Abu Dhabi עם 85.45 ו-Dubai עם 81.60 מצביעים על ביקוש מוגבר, כל שינוי מהיר במדיניות סביב שכירות קצרה, רישיונות או כללי השקעה זרים יכול למתן תשואות ממומשות. באותו אופן, תגובת היצע מהירה לעליית שכר הדירה עלולה להגדיל ריקנות ולהגביל את התרחבות התשואה.

צעדי ניהול סיכון כוללים מעקב אחרי הודעות רישוי מקומיות, בדיקה של תקנות השכירות הקצרה בקהילות יעד ובדיקת הערכות ערך בתרחישים שבהם צמיחת השכירות איטית יותר מהמדד. חשוב לשים לב להחלטות תכנון עירוניות ולהשלמות דיור שהוכרזו שעשויות לשנות את מאזן השוק המקומי.

מדד היזמים 2026 מציב את Abu Dhabi ב-85.45 ואת Dubai ב-81.60, ומבליט היכן הביקוש המונע על‑ידי סטארט‑אפים מרוכז ואילו מיקרו‑שווקים עשויים לחוות לחץ שכירות בטווח הקרוב. משקיעים צריכים להשתמש בציונים אלה כאותות כיווניים ולאשר הזדמנויות באמצעות נתוני השכרה מקומיים, צנרת היצע ומעקב רגולטורי לפני שינוי הקצאות.